Overa Ugovora o prodaji nepokretnosti

Jedan od najvažnijih i najstresnijih momenata za svakog kupca ili prodavca predstavlja overa (solemnizacija) Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, pa zato advokat posrednika sa posebnom pažnjom pristupa izradi ovog važnog dokumenta.

Pre nego što sa ostalom neophodnom dokumentacijom bude prosleđen javnom beležniku na solemnizaciju, Ugovor će biti pročitan i proveren nekoliko puta, a naročito pred kupcem i prodavcem koji treba da razumeju apsolutno svaku rečenicu i da se sa njom slože.

 

Razjasnimo na na samom početku – Šta je ugovor?

Ugovor je saglasnost volja dva ili više lica kojom se postiže neko dejstvo.

Ono što je kod Vas kao ugovarača najvažnije jeste autonomija volje, jer jedino vi odlučujete:

Sa kim ćete ugovor zaključiti,

Kakva će biti njegova sadržina i

Na koji način će prestati (naravno, autonomija Vaše volje se kreće u okvirima koje postavljaju prinudni propisi i dobri običaji).

Da bi Ugovor mogao biti zaključen, ugovarači se moraju sporazumeti o njegovim bitnim elementima, a to su – stvar i cena. 

Za ugovore kojima se raspolaže nepokretnostima, propisana je posebna forma u kojoj moraju biti zaključeni – forma javnobeležničkog zapisa, za koju je nadležan javni beležnik na čijem službenom području se nalazi nepokretnost koja je predmet ugovora.

Najčešce, javni beležnik neće sačinjavati Ugovor već će ga posle detaljne provere solemnizovati, odnosno, daće mu snagu javne isprave.

Ugovor za solemnizaziju će sa svom pratećom dokumentacijom, na e-mail javnog beležnika, proslediti posrednik pošto ga sačini advokat agencije.

Sadržina Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti:

Na samom početku Ugovora navode se imena i lični podaci ugovarača, tako da čitajući ga odmah znamo ko je kupac a ko prodavac nepokretnosti.

Slede važni podaci o tome da li je prodavac knjižni vlasnik i oni koji se odnose na samu nepokretnost, opisujući nam detaljno šta se prodaje: da li je u pitanju kuća, stan, lokal…Saznajemo površinu, strukturu, sprat, adresu, katastarsku parcelu, broj lista nepokretnosti. U nastavku, upoznajemo se načinom na koji je prodavac stekao nekretninu koju prodaje i sa iznosom ukupne kupoprodajne cene.

Kada je prodavac knjižni vlasnik?

Isključivo onda kada je u javnim knjigama (katastar) upisan kao vlasnik!

Nije dovoljno to što je nekretnina uknjižena ili što je upisan njen prethodni vlasnik, pravo svojine  sadašnjeg vlasnika MORA  biti upisano u javnim knjigama, da bi se moglo dokazivati kao takvo.

Knjižno vlasništvo, omogućava prodavcu da bez problema može da računa na veliku grupu kupaca koji podižu stambene kredite, a to u mnogim slučajevima znači – završavanje posla! 

Jedan od članova Ugovora, obavezno govori o tzv. zaštiti od evikcije što kao pojam najčešće zbunjuje klijente. O čemu se radi? O tome da prodavac pod punom krivičnom i materijalnom odgovornošću izjavljuje i garantuje kupcu da je:

• Isključivi vlasnik nepokretnosti
• Da nepokretnost nije opterećena nikakvim upisanim ili prećutnim teretima (zaloga, hipoteka…), niti pravima trećih lica
• Da ista nije predmet sudskog ili upravnog postupka
• Da nije predmet podele bračne tekovine ili nasleđivanja
• Da nema zabrane raspolaganja ili otuđenja
• Da nije predmet druge kupoprodaje, da ne postoji smetnja da se izvrši prenos vlasništva i predaja nepokretnosti u posed
• Da za nju nije već primio kaparu ili naknadu, da nije data na poklon, da nije predmet ugovora o doživotnom izdržavanju ili ugovora o zameni
• Da nije predmet bilo kog drugog pravnog posla

Prodavac se obavezuje da ukoliko se eventualno pojavi neki teret ili pravo trećeg lica na predmetnoj nepokretnosti, isti odmah otkloni o svom trošku na prvi poziv kupca, te kupcu pruži punu zaštitu od pravnog uznemiravanja – “evikcije“, pod pretnjom naknade štete i raskida Ugovora.

Postoji još jedan pojam koji je često nejasan klijentima a koji je toliko važan, da bez njega kupac ne može da uknjiži svoje pravo svojine – clausula intabulandi.

U osnovi, clausula intabulandi predstavlja neopozivu i bezuslovnu saglasnost prodavca da se kupac, na osnovu overenog ugovora i dokaza o isplati kupoprodajne cene može bez prisustva i posebne saglasnosti prodavca uknjižiti kao vlasnik na predmetnoj nepokretnosti, u katastarskim ili drugim javnim knjigama.

Obratite pažnju na sledeće:

Od 01.04.2018.  clausula intabulandi se posebno overava posle isplate (overava je prodavac), što za stranke znači da će se posle overe ugovora i isplate u banci, vratiti kod notara, da bi prodavac overio izjavu kojom dozvoljava kupcu uknjižbu prava svojine na kupljenoj nekretnini.

Da li je dovoljno da Ugovor sadrži ove elemente da bi imao snagu javne isprave?

Ne!

Šta je još potrebno?

Javni beležnik će Ugovoru dodati – Klauzulu o potvrđivanju isprave i tek tada Ugovor o kupoprodaji ima snagu javne isprave!

Šta sadrži klauzula?

Na samom početku, javni beležnik navodi osnovne podatke o sebi (ime, adresa) i beleži datum i vreme potvrđivanja privatne isprave – Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti.

U nastavku se navode imena klijenata i njhove generalije, kao i konstatacija da su sadržinu isprave pročitali, razumeli i da su je u prisustvu javnog beležnika potpisali.

Konstatuje se da je isprava odštampana na hartiji napisana u skladu sa službenom upotrebom jezika i pisma, da nije ispravljana, preinačena, brisana, umetnuta, dodana, pocepana, oštećena…

Utvrđuje se da li stranke govore srpski jezik, da li su pismene i sposobne da pročitaju i potpišu izjavu.

Javni beležnik unosi i određena upozorenja koja se tiču odredbi  Zakona o zaštiti podataka o ličnosti.

Navodi se taksativno, sva dokumentacija koja je uz Ugovor za solemnizaciju, dostavljena  Javnom beležniku (o svemu ovome brine Vaš posrednik).

Određena upozorenja javnog beležnika, odnose se na odredbe  Porodičnog zakona i imovinu stečenu u braku (obavezna je overena saglasnost supružnika za prodaju nekretnine), kao i na odredbe Zakona o sprečvanju pranja novca i finansiranja terorizma, po kome je neophodno da se svaka gotovinska transakcija koja iznosi 10.000 eur ili više, mora izvršiti preko računa banke.

Javni beležnik upozorava stranke da se pravo svojine stiče upisom u katastar kao i to da on po službenoj dužnosti dostavlja otpravak Ugovora nadležnom katastru nepokretnosti i poreskoj upravi, a da su stranke dužne da u zakonskom roku podnesu katastru nepokretnosti zahtev za upis promene i prijavu poreskoj upravi.

Na kraju klauzule, javni beležnik navodi podatke o visini javnobeležničke nagrade.

Sve strane Ugovora i Klauzule se spajaju i zajedno uvezuju na poseban način, trobojnim koncem (crveno-plavo-belo), javni beležnik stavlja svoj pečat i potpis i Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti – postaje javna isprava!

Overa (solemnizacija) Ugovora o kupoprodaji je završena a sledeći korak je isplata u banci.

Da li Vam se sve ovo čini komplikovanim? Ako je tako, uvek se možete obratiti svom posredniku za dodatna objašnjenja. vaš pouzdani agent  dobro zna kada i šta treba da se radi, on će pratiti posao od početka do kraja na način koji će vas, potpuno rasteretiti.

Ipak, treba da se potrudite da razumete svaki trenutak u toku kupoprodaje jer je u pitanju  vaša imovina.

I zato – se ne ustručavajte da postavite bilo koje pitanje u vezi sa poslom!

Vaš agent je tu da odgovori na svako od njh, kako biste kroz zahtevni proces kupoprodaje nekretnine prošli maksimalno brzo i sigurno i sa minimalnom dozom stresa